GYODER Başkanı Doç.Dr. Feyzullah Yetgin: Gayrimenkul sektöründe standartları artırırsak bir dahaki döngüye daha kuvvetli gireriz”

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından, gayrimenkul sektöründe yaşanan sorunlara çözüm bulmak amacıyla hayata geçirilen ‘GYODER Çözüm Platformu’nun ilk toplantısı ‘Finansmanda Yeni Arayışlar’ başlığı altında geçtiğimiz Nisan ayında düzenlenmişti. ‘GYODER Çözüm Platformu’nun ‘Ticari Gayrimenkulün Dönüşümünde Yeni Arayışlar’ başlıklı ikinci toplantısında konuşan GYODER Başkanı Doç.Dr. Feyzullah Yetgin, “Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinden sonra sektörde kıpırdanma başladı. Ekonomi dört aşamalı bir döngüyle; ‘büyüme’, ‘durgunluk’, ‘kriz’ ve ‘iyileşme’ dönemleri, yüzlerce yıldır çalışmakta. Gayrimenkul sektörü de maalesef dört aşamada kategorize edebileceğimiz döngüyle işliyor. Bu döngünün iyileşme kısmına girmeye başladığımızı düşünüyorum. Bir dahakine kadar bu döngü kaçınılmaz. ‘Bu döngü sondur’ sözünü en kuvvetli şekilde 1929 Büyük Buhran için söylemişler ancak bu olmaya devam edecek. Bizim yapmamız gereken gayrimenkul sektörünün etkin piyasalar kavramına uygun hale getirilmesi. Eğer standartları artırırsak, sektörün kurumsallaşması ve kayıt altına alınması ile ilgili gerekenleri yaptırırsak, bir dahaki döngüye daha kuvvetli gireriz” diye konuştu.

“Konutlar ofis olarak kullanılmasa ofis stoku hızla erir”
‘Ticari Gayrimenkullerde Mevcut Durum Ne Gösteriyor?’ başlıklı oturumda sunum yapan Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, İstanbul’daki ofis piyasasının verilerini 15 yıldır her üç ayda bir topladıklarını belirterek, ofis stokunda boşluk konusunun sadece Türkiye’de olan bir sorun olmadığını, dünyada da boşluk oranının çok yüksek olduğunu söyledi. Aydan Bozkurt, ofis stokunun 2008’den bu yana 2 milyon 2 bin metrekareden 6 milyon 800 bin metrekareye doğru gittiğini,  2021’de ise ofis stokunun iyi ihtimalle 8 milyon metrekare olacağını vurguladı. Sunumunda 2019 yılı ikinci çeyrek verilerini aktaran Bozkurt, Levent’te yüzde 26.4, Maslak’ta yüzde 30 boşluk oranı olduğunu ifade ederek, “6.8 milyon metrekarelik stokun 2 milyon metrekaresi boş. Kamunun, konutların ofis olarak kullanılamayacağı konusunda düzenleme yapması halinde ofis stoku hızlıca eritilebilir” dedi.

“AVM’leri yeni şehir meydanları olarak düşünebiliriz”
Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi Kurucusu Hakan Kurun, Türkiye’de toplam 432 AVM olduğunu ve bu AVM’lerin yatırım karşılığının 58 milyar dolar olduğunu belirterek şunları söyledi: ‘’İş yapma şekillerimizde, sosyal ve ticari hayatımızda çok hızlı bir değişimle karşı karşıyayız. Bu değişimden doğal olarak alışveriş merkezi yatırımları da etkileniyor. Alışveriş merkezlerinde, birbiri ile etkileşimli olan 5 ana faktördeki hızlı değişim, işletme dönemindeki başarıyı ciddi olarak etkiliyor. Bunlar; lokasyon seçimi, mimari konsept, ticari konsept, kiracılar ve yönetim yaklaşımı olarak özetlenebiliyor.
Toplumdaki bu değişime, zamanında ayak uyduramayan yatırımlar, ne yazık ki ilgi odağı olma vasıflarını kaybediyorlar. Geleceğin alışveriş merkezlerinde, toplu taşıma bağlantıları öne çıkacak, önemli toplu taşıma durakları birer perakende lokasyonu olarak hizmet verecek. Tek bir tema üzerinde işletilen alışveriş merkezleri yerine, daha esnek temalar, dönemsel pop-up mağazalar ile zamanın ruhu yakalanabilecek. Genişleyen yiyecek-içecek, keyif ve eğlence alanları; daha fazla veri toplamaya ve bilgiye ulaşmaya destek olan teknolojik imkanlar ve özellikle çevre hassasiyeti, yeni nesil alışveriş merkezlerinin değişimi yakalamasına yardımcı olacak.”

“Caddelerimizi AVM’ler gibi yönetirsek alışveriş turizmine katkı sağlarız”
JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, sadece 30 yıllık geçmişi olan modern AVM sektöründe, dışa kapalı, gün ışığı görmeyen yapılardan, dördüncü nesil, caddeleşen AVM’lere geçiş olduğunu belirterek, “AVM’ler, Türk organize perakende sektörünün oluşmasına imkan sağlayarak önemli bir işlev gördü. İki gün AVM’leri kapatsak ülkenin morali ne olur bilmiyorum. Kar nedeniyle tatil olduğunda AVM’ler bir anda doluyor. En ucuz eğlenceyi AVM’ler sunuyor. Caddelerimizi de AVM gibi yönetmeye başlarsak, alışveriş turizmine önemli katkılar sağlarız. Bağdat Caddesi kentsel dönüşümün yanlış anlaşılması nedeniyle mahvedildi. Fransa ve İngiltere’de caddelerin AVM gibi yönetilmesinin başarılı örneklerini görüyoruz. Bazı AVM’ler dönüşecek, bazıları işlev değiştirecek. Bazı binalar da kullanım ömrünü tamamlayacak” diye konuştu.

“AVM’lerin dönüşümüne engel yok”
AVM’lerin fonksiyonel dönüşümünde yasal engel olmadığının altını çizen MGC Hukuk Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, “Mevzuat açısından dönüşüm konusunda bir sıkıntı yok. Fonksiyonu değiştiriyorsanız plan seviyesinde değişiklik olacak. Burada belli kısıtlar var. Planda dönüşeceğiniz konu belirtilmemişse ruhsatın değiştirilmesi gerekiyor. Her fonksiyonun bağlı olduğu ikinci bir mevzuat var. Yani mesela otele dönüşecekse turizm mevzuatını dikkate almanız gerekiyor” dedi.

“Ortak bir dil geliştirmek zorundayız”
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı ve Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Prof.Dr. Harun Tanrıvermiş, son 10 yılda karşılaşılan en büyük sorunun ofis ve AVM stoku olduğunu ifade ederek, şöyle konuştu: “Arazi var, yatırımcı AVM yapacak ama fizibilite yok. Bir kasabaya üniversite gelecek diye AVM yapılmak isteniyor ama o şehirde AVM’den alışveriş yapma kültürünün olup olmadığına bakılmıyor. Gayrimenkul, eğer esnek planlamadıysanız dönüştürülmesi zor bir yatırım. İllaki birileri para kazanıyor diye herkes AVM yapmak zorunda değil. Danışmandan fikir almak, araştırmak maalesef yok sektörde. Ortak bir dil geliştirmek zorundayız. Bütün paydaşlar bu arz fazlasının oluşmasında sorumlu. Büyük yatırım yapıyoruz ama bunu yönetemiyoruz. Yeni yabancı markaları ülkeye çekmeye çalışmalıyız.”

“AVM’ler turizm, alışveriş ve ihracat merkezi haline getirilmeli”
Ticari gayrimenkulün, 5 bin metrekarenin üzerinde bağımsız otoparkı ve yönetimi bulunan yapılar olduğunu ifade eden AYD Başkanı Prof.Dr. Hüseyin Altaş, “Bu yapıların statüsüne tamamen sözleşme özgürlüğü serbestliği getirmek lazım ki içeriden ve dışarıdan yatırım çekebilelim. Anadolu’da AVM’ler artık toplumun buluşma yeri oldu. Fonksiyonlar değiştirilirse AVM’ler yaşar. AVM’ler turizm, alışveriş, ihracat merkezi haline getirilmeli. Uzun vadede ise AVM’ler, kimsenin gitmediği ıssız yerler olmaması için elektronik, teknolojik gelişmelere uyum sağlayan yerler haline getirilmeli. Bütün bunlar ticari gayrimenkulün tapu değerini artıracaktır. Londra’daki AVM’de kiralar ortalama 400 dolar/metrekare, Türkiye’de ise 70 dolar/metrekare. Oysa İstanbul dünyanın en önemli, en güzel şehri ve buna rağmen bizim ticari gayrimenkullerimizin değeri o seviyeye ulaşmıyor” diye konuştu.

“Geleceğin ofislerini yapamazsak küçük bir ofis merkezi oluruz”
JLL Türkiye Ofis Kiralama ve Lojistik Pazarı Kıdemli Direktörü Mahir Mermer, yeni trendler ve geleceğin ofislerini ele aldığı konuşmasında, yeni jenerasyonun mekanları da etkilemeye başladığını dile getirdi: “Eskiden yapılarda yüzde sıfır oranında yer alan sosyal alanlar günümüzde yüzde 40’a ulaştı. Berlin’de ilk yapay zekaya sahip ofis binası yapıldı. Yakında yapay zekalı binalar işlevsel hale gelecek. Enerjinin yüzde 100’ünün bina tarafından üretilmesi söz konusu. Yeni nesil, hologramlı toplantı salonları iş insanlarına inanılmaz zaman kazandıracak. Yapılarda ‘drone kargo’, ‘drone taksi’ park alanları tasarlanacak. Peki biz bu gelişmelere hazır mıyız? Bu teknolojileri projelere uygulamaya bugünden başlarsak 2033’e hazır olabiliriz. Gayrimenkul sektörü olarak geleceğin ofislerini yapmadığımız sürece küçük bir ofis merkezi olmaya devam edeceğiz.”

“AVM, gayrimenkul sektöründe en zor yatırımlardan biri”
Türkiye’nin ilk AVM yatırımcılarından olduklarını belirten Akiş GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü İhsan Gökşin Durusoy, “Grup olarak Akmerkez’i yaptık, Akasya ve Akbatı’nın sahibiyiz. Akmerkez’in kuruluşundan bu yana her şey çok değişti. Yer çok önemli, eğer yer yanlışsa o iş doğru olmaz. Hammaddenin doğru olması lazım. Aynı zamanda ulaşımın da iyi olması lazım. AVM, gayrimenkul sektöründeki en zor yatırımlardan biri. Önden satma şansınız yok, geliştiriyorsunuz, inşa ediyorsunuz, başladıktan 12 sene sonra ancak yatırdığınız parayı almaya başlıyorsunuz. Bugün insanlar alışveriş yapmaya değil sosyalleşmeye geliyor. Artık yarattığınız kiralanabilir alan önemli değil, insanların gelip vakit geçirebilecekleri alanlar yaratmak önemli. İnsanları çekmek için sadece mağazalar yeterli olmuyor. Deneyim alanları yaratmak gerekiyor. Sürece adapte olmak, yeniliğe ayak uydurmak zorundasınız” dedi.

“Ticari gayrimenkul hayatımızın bir parçası”
Kentte nüfus oranının hızla arttığını ve ticari gayrimenkulün kentlilerin kullandığı yapılar olduğunu belirten A Tasarım Kurucusu Yüksek Mimar Ali Osman Öztürk ise; “İnsanların kentte yaşamalarının nedeni sosyalleşmek. Bu yüzden kentlilerin kullandığı ticari gayrimenkul, sosyalleşme noktaları haline geldi. Bugün ticari gayrimenkuller hayatımızın bir parçası. AVM’ler doğal bir dönüşüme uğradı. Yatırımı fiziksel hale mimarlar getiriyor ancak bunun çok yönlü bir çalışma olması gerekiyor. Ticari gayrimenkulde püf noktası, geleceği görerek inşa etmektir. Biz Türkiye’de binaları çok çabuk yıkıyoruz. Oysa binaların en az 50 yıl ayakta kalması gerekiyor. Yapıyı 8-10 yılda da yenilememiz gerekiyor” diye konuştu.

Çözümler sıralandı: Konutların ofis olarak kullanılmasının önüne geçilmeli
‘GYODER Çözüm Platformu’nda, ‘Ticari Gayrimenkullerde Mevcut Durum Ne Gösteriyor?’ ve ‘Gelecek İçin Yeni Öneriler’ konulu sunum ve panellerin moderatörlüğünü üstlenen GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu, “Gayrimenkul sektörüne yönelik sorunları herkes konuşuyor, biz özellikle ticari gayrimenkul alanında yaşanan sorunların çözümünü konuşmak, bunu da kolektif bir şekilde yapmak için bir araya geldik. Bugün işlevini yitirmiş, kullanılamayan mevcut stoku yıkıp atamayacağımıza göre ofis ve AVM alanlarını nasıl kullanacağımıza hep birlikte bakmamız lazım” diyerek, toplantıda öne çıkan çözüm önerilerini şöyle sıraladı:
• Ticari gayrimenkul tanımının netleşmesi ve ayrışması çok önemli
• Bu çerçevede konutların ofis olarak kullanımının önüne geçilmeli
• Fonksiyon değişikliklerinde değişik bakanlıklar ve idari birimler arasında koordinasyon sağlanmalı
• Yeni geliştirilecek AVM'ler için değişen şartlara uygunluk ve esneklik göz önünde tutulmalı ve ulaşım bağlantıları ihmal edilmemeli
• Dördüncü nesil, caddeleşen AVM'lerin önemli bir talep gördüğü unutulmamalı, caddenin tümü etkin bir AVM gibi yönetilebilmeli
• Teknolojinin hızına uygun yaşam koşullarını destekleyecek ofis ve AVM'ler tüm yan donatıları ile oluşturulmalı ve mevcutlarda dönüşüm sağlanmalı
• Doğru fizibilite ve uzmanlık ihmal edilmemeli
• Ofis ve AVM özelinde gayrimenkulün 8-10 yılda bir yenilenme ihtiyacı olacağı unutulmamalı.TMB: “2019 yılı beklenenden zor geçiyor”Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB), İnşaat Sektörü Analizi’nin Ekim 2019 sayısını yayımladı. “2019 Yılı Beklenenden Zor Geçiyor” başlıklı raporda; “200’ü aşkın alt sektöre talep yaratarak ekonominin lokomotifi olma özelliği taşıyan inşaat sektörü, son 5 çeyrekte daralmayı sürdürmüştür. Sektörde mali yapılarda bozulma, finansman sıkıntısı ve talep daralması ile oluşan arz-talep dengesizliğinin etkisi geçtiğimiz dönemde de devam etmiştir” ifadelerine yer verildi. Raporda, yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinde 2019 yılı sonu yeni proje tutarı hedefi olarak yeniden 20 milyar ABD Doları’na ulaşmaya yönelik çalışmalar sürüyor olsa da gerek küresel pazardaki daralma gerekse yurtiçinde yaşanan sorunların etkisiyle hedeften uzak kalındığı kaydedildi. Türk müteahhitlik firmalarının, 2019 yılı Ocak-Eylül döneminde yurtdışında 7.5 milyar ABD Doları tutarında toplam 151 proje üstlendiği açıklandı. Bu rakamlarla, yurtdışı müteahhitlik hizmetleri kapsamında 1972 yılından bugüne kadar üstlenilen proje sayısının 9 bin 800’e, toplam proje tutarının da 387.6 milyar ABD Doları’na ulaştığı duyuruldu.
24 Eylül’de İstanbul’da hissedilen 5.1’lik deprem de TMB raporunda yer buldu: “Özellikle 1999 Marmara Depremi’nin ardından Türkiye’nin gündemine giren kentsel dönüşüm süreci deprem riski ile mücadele edebilmek ve çevreye duyarlı sürdürülebilir şehirler yaratabilmek için fırsat olarak değerlendirilmelidir. Bakanlık riskli görülen 6.7 milyon konuttan öncelikli olarak 1.5 milyon konutun dönüşümünün 5 yıl içerisinde tamamlanacağını açıklamıştır. Bu çerçevede Bakanlık tarafından başlatılan, yapı müteahhitliğinin mesleki çerçeveye oturtulması çalışmalarının tamamlanmasına ihtiyaç duyulmaktadır.”
Analizde özetle şu tespitlere yer verildi:  İnşaat yatırımlarında tasarrufa girildi: Yurtiçinde inşaat harcamaları, 2018 yılının son iki çeyreğinde gerileme eğilimine girmiştir. Özel sektör yatırımları ve büyük ölçekli kamu-özel ortaklığı projelerinde de finansman sorunları geçtiğimiz dönemde artmıştır. Bina yapı ruhsatlarında görülen daralma da özel sektörde yeni inşaatlardaki gerilemeye işaret etmektedir. 2019 yılında da hükümet tarafından bütçe olanakları dikkate alınarak inşaat yatırımlarında tasarrufa gidilmiştir. Bu çerçevede yılın ilk çeyreğinde inşaat yatırımları yıllık bazda yüzde 16 oranında daralarak 2009 bazlı serinin en hızlı yıllık gerilemesini görmüştür. Yılın ilk yarısında yatırımlar geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 10 azalarak 284.1 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Kamu harcamalarında yapılan tasarrufun yanı sıra önceliklendirme kapsamında yeni başlanmış birçok projeye, sözleşmesinde öngörülenden az ödenek ayrılması da müteahhitleri zor durumda bırakmıştır.
İstihdam kaybı 493 bin kişi: İnşaat sektöründeki daralma ve yaşanan sorunların bir sonucu olarak, istihdamda ciddi bir gerileme yaşanmaktadır. TÜİK’in Haziran 2019 verilerine göre; geçen yıla kıyasla sektördeki istihdam kaybı 493 bin kişi olmuştur.
224 milyar TL kredi açıldı: BDDK verilerine göre; Haziran sonu itibariyle inşaat sektörüne açılan nakdi kredi hacmi 224 milyar TL düzeyine erişmiş, takipteki kredi hacmi 15 milyar TL olmuş ve kredilerin takibe dönüşüm oranı (tüm sektörler ortalaması olan yüzde 4.57’nin üzerinde) yüzde 6.69 olarak kaydedilmiştir. BDDK, Mart ayı verilerinde ise sektörel kredilerin takibe dönüşüm oranını yüzde 6.11 olarak açıklamıştır.
Rusya lider: Yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinin başladığı 1972 yılından bu yana projelerin dağılımında ilk 5 ülke Rusya (yüzde 19.6), Türkmenistan (yüzde 12.4), Libya (yüzde 7.5), Irak (yüzde 6.7) ve Kazakistan (yüzde 6.6) olmuştur. Lider pazar Rusya’dan bu yılın ilk 9 ayında alınan proje sayısı 9, proje tutarı ise 2.7 milyar dolar oldu.
Japonya ile Afrika’ya: Son dönemde üçüncü ülkelerde işbirliği girişimleri kapsamında ise başta Afrika ve Avrasya olmak üzere Türk firmalarının girişimcilik yeteneği ile yerel pazar bilgisinin, Japonya'nın finansman koşulları ve teknolojisiyle buluşturulması hedeflenmektedir. Bu hedef doğrultusunda bu yılın ilk yarısında T.C. Ticaret Bakanlığı ile Japonya Toprak, Altyapı ve Turizm Bakanlığı (MLIT) işbirliği ve TMB organizasyonunda Kenya, Tanzanya ve Özbekistan’a Türk ve Japon firmaları ile ortak ziyaretler gerçekleştirilmiştir. TMB ile muadil kuruluş Japonya Uluslararası İnşaat Birliği (OCAJI) arasında üçüncü ülkelerde işbirliğinin geliştirilmesi konusunda mutabık kalınmıştır.