Yönetmelik‘te kapsamlı değişiklik OSB’ler hızlanıyor

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan “Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” Resmi Gazete’nin 11 Mayıs 2018 Tarih ve 30418 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yeni düzenlemelerin önem arzedenlerini ve uygulama açısından öncelik taşıyanlarını okurlarımızın dikkatine sunuyoruz.

Kuruluş Mevzuatı basitleştirildi
İlk başvuru: Yer seçimi talebi olarak; OSB kurmak isteyen tüzel kişiler ve özel OSB kurmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından hazırlanan ve Yönetmeliğin EK-6 sayılı ekinde örneği bulunan yatırımcı ön talep formlarını da içeren OSB Bilgilendirme Raporu ile birlikte yapılacak.
18/11/2015 tarihli ve 29536 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan OSB Yer Seçimi Yönetmeliği  geçerliliğini koruyacak. İşlemler Valilik uygun görüşü ile birlikte Bakanlığa elektronik ortamda sunulacak. Özel OSB’lerin kuruluşunda yatırımcı ön talep formu aranmayacak.

Sanayi sicil belgeli olmak: OSB kuruluşunda yer alan mesleki kuruluşlar ve teşekküllerin müteşebbis heyette yer alacak temsilcilerinin sanayi sicil belgesi sahibi olması zorunludur. Oda meclis başkanı ve yardımcıları ile oda yönetim kurulu üyelerinin müteşebbis heyette yer almaları halinde bunlarda sanayi sicil belgesi aranmayacak.
Kuruluşa  kurumsal katkı: OSB kuruluş protokolü onaylanmadan önce, OSB’nin kuruluşuna katılacak kurum ve kuruluşların, müteşebbis heyette bulunduracakları her bir temsilci için 100 bin Türk lirasından az olmamak üzere belirleyecekleri meblağı, il özel idaresi veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı adına açılan banka hesabına yatırmaları zorunlu olacak.

Kuruluş ve terkin: Valilik uygun görüşüne istinaden OSB kuruluşuna kurumsal katılım şöyle olabilecek:

OSB yer seçimi kesinleştirilen alandaki büyükşehir belediyesi, İl belediyesi, İlçe belediyesi, Belde belediyesi, 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu’na göre kurulan sanayi odası, yoksa ticaret ve sanayi odası, o da yoksa ticaret odası, il özel idaresi veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı ile alanın hiçbir belediye sınırı içinde olmaması hâlinde il belediyesi, ilçe belediyeleri ile bu ilçelerdeki odalar, OSB kuruluşuna katılan kurum ve kuruluşların temsilcileri ve vali tarafından imzalanmış kuruluş protokolünün Bakanlıkça onaylanması ve sicile kaydı ile OSB tüzel kişilik kazanacak.
İhtisas OSB’lerde konu ilgili mesleki kuruluşlar ve teşekküllerin sanayi sicil belgesine sahip temsilcileri, talepleri hâlinde müteşebbis heyete dâhil edilecek.

İmar Hükümleri
Ortak kullanım alanı: İlave edilen alanın bundan böyle en az yüzde 8’i değil  yüzde 10’u ortak kullanım alanı olarak ayrılacak. Ortak kullanım alanlarında KAKS=1.00 olup aksi bir hüküm olmadıkça, h=yükseklik, serbest, minimum yapı yaklaşma mesafesi 5 metre olacak.

Yükseklik: Genel yerleşim planında yükseklik ‘2 kat’ idi, netleştirildi ve ‘h = 12.00 metre’yi geçmemesi koşuluna bağlandı.

Sanayi siteleri: 4562 Sayılı Kanun’un Geçici 5’inci maddesine göre kurulmuş olan OSB’lerde, sanayi sitesi atölye yükseklikleri 12 metreyi geçemez. Bu yüksekliğin üstünde kalan ruhsatlı yapılarda müktesep haklar saklı kalacak.

İleri teknoloji yatırımı: Sanayi parsellerinde; parsel alanının 1/4'ünden az taban alanlı proje üretilemez. Parsellerin tevhit edilmesi durumunda bu oran tevhit sonucu oluşan yeni parselde de aranır. Ancak, toplam emsal hakkını kullanan yatırımlar ile Bakanlıkça yapılan değerlendirme sonucunda uygun bulunması halinde orta-yüksek veya yüksek teknoloji sınıfında yer alan yatırımlarda, 1/4 taban alanı oranı şartı aranmayacak.

Tahsislerde kur yükü: Döviz cinsinden metrekare birim maliyeti belirlenen OSB’lerde, parsel metrekare birim satış fiyatı; parsel metrekare birim maliyetinin Türk Lirası karşılığı tutarının yüzde 25 fazlasını geçmemek üzere belirlenir. Döviz kuru için baz alınacak tarih, parsel satışının gerçekleştiği yıldaki T.C. Merkez Bankası’nın ilk işlem günüdür.

Genel Kurula Geçiş
OSB’nin onaylı parselasyon planında yer alan sanayi parselleri ile hizmet ve destek alanındaki toplam parsellerin 2/3’ünün değil, 1/2’sinin işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması hâlinde, genel kurul oluşum süreci başlatılacak.

Yönetim kurulu oluşturmak: Yönetim kurulu, müteşebbis heyetin veya genel kurulun en az dördü kendi üyeleri arasından olmak üzere seçeceği 5 asıl 5 yedek üyeden oluşur.
Genel kurula geçen ve müteşebbis heyetin sona erdiği OSB’lerde, genel kurul tarafından karar alınması şartı ile yönetim kurulu üye sayısı en az beş en fazla onbir olarak belirlenebilecek.
Genel kurula geçen ve müteşebbis heyetin sona erdiği OSB’lerde yönetim kurulu üyelerinin seçim listelerinde, OSB’nin kuruluşuna katılan oda/odaların üyesi olan ve OSB’de faaliyet gösteren yapı kullanma izni almış katılımcılar arasından bir asil ve bir yedek adaya yer verilecek.
Yönetim kurulu üyelerinin seçiminde oyların eşitliği halinde kuraya başvurulacak.
Bölge müdürü aynı zamanda yönetim kurulu üyesi de olabilecek.
Genel kurulda müteşebbis heyetin devamına karar verilmesi halinde 4 yılda bir seçimli; müteşebbis heyete son verilmesi halinde ise yılda bir mali, dört yılda bir seçimli genel kurul yapılacak.
Katılımcıları müteşebbis heyete dahil olan ve genel kurula geçmesine karşın müteşebbis heyet ile devam eden OSB’lerde, yönetim kurulu üyelerinin en az üçü yapı kullanma izni almış olan katılımcılar arasından seçilecek.

Kamu Yararı Kararı ve Kamulaştırma
Kamulaştırmaya esas kamu yararı kararı: Karar, OSB’nin tüzel kişilik kazanmasını veya ilave alan yer seçim talebinin Bakanlıkça onaylanmasını takiben alınacak müteşebbis heyet/genel kurul kararı, yer seçimi kesinleşen alan ile kadastral pafta ve OSB alanı içinde kalan parsellerin mülkiyet hakkını farklı şekillerde sınırlayan ön alım, haciz, intifa, şufa, irtifak gibi hakları içeren, parsel listesi ile birlikte yönetim kurulunun başvurusu üzerine Bakanlık tarafından verilecek.
Kamulaştırma yapacak kurum: Bakanlık, gerekli görürse planlama bütünlüğünü bozmayacak şekilde kesinleşen OSB sınırları içindeki alanın etaplar halinde kamulaştırılmasını isteyebilecek ve bu doğrultuda kamu yararı kararı verebilecek.  OSB; kamulaştırma işlemlerini valilik, il özel idaresi, belediye veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığına yaptırabilecek.

Kıymet takdiri: OSB adına kamulaştırma yapacak idare, 2942 sayılı Kanun uyarınca oluşturacağı kıymet takdir ve uzlaşma komisyonlarında OSB’den en az bir üyenin görevlendirilmesini ister. Tanınacak süre zarfında görevlendirme yapılmaması hâlinde, ilgili idare, komisyon üyelerinin tamamını kendi bünyesinden seçer.
Arazinin mülkiyetinin edinilmesinde yapılan masraflar ile arazi bedeli ödeme yükümlülüğü OSB tüzel kişiliğine aittir.

Tasfiye süreci: Tüzel kişilik kazanan OSB’lerden, kuruluş tarihinden itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma işlemlerine başlayıp, iki yıl içerisinde uzlaşılamayan tüm parseller için tespit ve tescil davası açmayan veya tüm parseller için açılan davalar neticesinde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10’uncu maddesinde belirtilen süreler içerisinde bedeli ödemeyen OSB’lerin tüzel kişilikleri, tasfiye süreci başlatılarak Bakanlık tarafından sona erdirilebilecek.

Bölge Müdürü’ne görev
Yeni yönetmelikte,  kendilerine verilen iş ve görevleri, kanun, yönetmelik, kuruluş protokolü, ana sözleşme, genelge ve talimatlarla emirlere ve iş icaplarına uygun olarak en iyi şekilde yerine getirmekle yükümlü olan bölge müdürü ve personeli için yeni görev tanımı yapıldı. Buna göre, bölge müdürü ve personeli, bakanlığın talebi üzerine her türlü belge, defter, kayıt ve bilgileri ibraz etmek ve örneklerini noksansız, istenilen süre içerisinde ve gerçeğe uygun olarak vermek, para ve para hükmündeki evrakı göstermek, bunların sayılmasına ve incelenmesine yardımcı olmak, yazılı bilgi taleplerini karşılamak, denetimde her türlü yardım ve kolaylığı göstermekle yükümlü olacak.
Bölge müdürü ile personeli, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumlu tutulacak. Para ve para hükmündeki evrak ve senetler ile bilanço, tutanak, rapor, defter ve belgeler üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılacak.

Kredi faiz desteği
Bakanlık tarafından OSB’lere kullandırılacak kredi faiz desteği ve ödenmesi hakkındaki konular Bakanlık ve bankalar arasında yapılacak protokollerle belirlenecek. Kredi faiz desteğinden yararlanabilmek için OSB yatırım projelerinin her biri için asgari sabit yatırım tutarı;
- Kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak yatırımlar için 500 bin,
- Normal yörelerde yapılacak yatırımlar için 700 bin,
- Gelişmiş yörelerde yapılacak yatırımlar için 900 bin TL olacak.

Asgari sabit yatırım tutarı kriterini karşılayan OSB yatırım projelerinin her birinde sabit yatırım tutarı karşılığı kullandırılacak krediye tahakkuk eden toplam faizin veya kâr payı miktarının yüzde 70’ine kadar olan kısmı için ödenecek faiz veya kâr payı miktarı 2 milyon 100 bin TL’yi geçemeyecek.

OSB bütünlüğüne destek
OSB alanı içinde Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerin bulunması halinde; bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29/1/2004 tarihli ve 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilir. Diğer illerde ise 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde yer alan harca esas değerleri üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere OSB’lere satılır.

Yönetim görevinde sınırlamalar
“OSB müteşebbis heyet, yönetim kurulu ve denetim kurulunda görev alanlar, Vali hariç diğer OSB’lerin müteşebbis heyet, yönetim kurulu ve denetim kurulunda görev alamazlar” düzenlemesi genişletilerek şu düzenleme eklenmiştir:
“Organize sanayi bölgelerinin içinde bulunan sanayi sitesi yapı kooperatiflerinin, toplu işyeri yapı kooperatiflerinin ve derneklerin yönetim veya denetim kurullarında görev alanlar, bulundukları OSB’nin organları hariç, diğer OSB’lerin organlarında görev alamazlar.”

OSBÜK’e görev tanımı
Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) yeniden şöyle tanımlandı: OSB’ler arası uygulama birlikteliği ve işbirliğini sağlamak, dayanışmayı temin etmek, OSB’lerin sorunlarının çözümüne yönelik ilgili kurum ve kuruluşlar nezdinde girişimde bulunmak ve çalışmalar yapmak, Bakanlık ile OSB’ler arasında koordinasyonu sağlamak ve Bakanlıkça verilen görevleri yerine getirmek amacıyla kurulan bir özel hukuk tüzel kişiliğini temsil eder.
Tüzel kişilik kazanan tüm OSB’lerin, OSBÜK’e üyeliği ve belirlenen aidatı ödemeleri zorunludur.

OSB’lerin OSBÜK’te temsili: OSBÜK’e üye OSB’lerin temsilci sayıları OSB alanı büyüklüğüne göre değişecek. Yeni yönetmeliğe göre, OSB’ler tarafından OSBÜK’e gönderilecek temsilciler şu kriterlerle belirlenecek:
- 100 hektara kadar                    1
- 101-250 hektara kadar              2
- 251-500 hektara kadar              3
- 501-750 hektara kadar              4
- 751-bin hektara kadar               5
- bin 1-bin 500 hektara kadar       6
- bin 501-2 bin hektara kadar       7
- 2 001 üzeri hektara                   8

Eski düzenlemede OSB’ler, 250 hektara kadar 1, 1001 ve üzeri hektara kadar 5 temsilci seçebiliyordu.